Állandóra bejelentve 44 településen mintegy 100 ezer ember él közvetlenül a Balaton partján, a teljes balatoni régióban viszont 160-170 ezer. Bár a tágabb térségben növekvőben van egyes falvak lakossága és egyre több a tranzakció, az ingatlanpiac inkább a parthoz közeli 1-2 kilométeres sávban aktív és ez várhatóan a következő 10 évben is így lesz, ezért ezt az övezetet tettük a nagyító alá. Itt akartuk kideríteni, bezárul-e a lakóparkokból, hotelekből és szórakoztató központokból épített fal a Balaton körül, főleg a tó déli oldalán. Előre szólunk: egyre közelebb vagyunk ehhez.

Galéria11 képBalatoni lakópark építkezések

Az elmúlt két évtized vándorlási adatai (forrás: KSH) többé-kevésbé jól jelzik, hogy hol koncentrálódik a tőke a balatoni települések közül. Siófokon 22,5 ezerről 25 ezer fölé ment a lakosok száma, Balatonfüreden 13 ezerről 13640-re, Csopakon 1600-ról 2150-re, Gyenesdiáson 2700-ról 4100-ra emelkedett ez a mutató. Ám a szomszédos Keszthely 12 százalékkal lett kisebb lélekszámú 20 év alatt, Tihany, Balatonlelle is fogyóban van. Alsóörs és Balatonalmádi 30, illetve 20 százalékkal több állandó lakost mondhat magáénak, Szigliget és Balatonboglár stagnál.

Hacsak nem üt be a krach, öt év múlva árnyaltabb lesz a kép, ez már most látszik. A déli parton ugyanis csaknem minden településen van nagyobb társasház vagy hotelberuházás. Pont a vizsgált parti vagy partközeli sávban – lassacskán elfüggönyözve a tavat a magánterületen kívüliek számára. Északon nincs túltengés lakásprojektből, ott Füreden koncentrálódik a piac.

"Jól nézze meg a túloldali dombokat! Pár év múlva már nem nagyon teheti" - summázta egy lellei lakos, amikor február közepén, egy verőfényes délelőttön elmondta nekünk a parthoz közeli pihenőhelyen, mit gondol az eszeveszett építkezésekről. Arról „értekezett” meglepő nyíltsággal, hogy hiába a sok tiltakozás sok balatoni településen, az építkezések csak nem akarnak leállni. A fejlesztők általában hagynak egy kis ösvényt a vízhez, de összességében valóban úgy tűnik, hogy zárul a fal a tó körül - erősítette meg az általunk is látottakat.

Jogilag nem sokat lehet tenni, hiszen ha egy vállalkozás érvényes építési engedéllyel rendelkezik - és nem áll odébb a kivitelező partnere egy másik, magasabb díjazási ígéret után - igenis fel fogja építeni a maga lakóparkját vagy szállodáját. A kormány nevében nyilatkozó Füleky Zsolt, a Miniszterelnökség építészeti és építésügyi helyettes államtitkára azt mondta a Portfolionak a Balaton Fejlesztési Tanács februári ülése után, hogy 

az állam részéről a legkisebb mértékben akarják korlátozni a már megszerzett jogokat, illetve a magántulajdont.

Ez annyit tesz, hogy gyakorlatilag nem lesz jogi akadály a már megkezdett építkezések előtt. Az államtitkár további szigorításokat ígért, miután a kormányzat ezekben a hetekben minden önkormányzattal egyenként konzultál a szabályozás részleteiről, de kevéssé valószínű, hogy az ellenőrzések minden esetben visszabontásig jutnak.

Természetesen minden településen vannak helyi építési szabályok, ám azok közül sokat már a múltban is úgy módosítottak, hogy "ne korlátozzák a fejlődést", vagyis inkább elnézőek a települések. Sok önkormányzat úgy igyekszik pótolni a tőle elvett jogokhoz kapcsolt bevételek kiesését, hogy eladja vagy bérbe adja ingatlanainak egy részét. Ez lehet kemping, strand vagy más közintézmény üzemeltetése, fenntartása.

Bármerre megy az ember a közvetlen parti sávban, azt látni, hogy a magántőke folyamatosan kiharap egy falatot belőle. Hol úgy, hogy megvesz egy lerobbant felépítményt, hol pedig úgy, hogy fejlesztést ígérve átminősíttet önkormányzati területeket, majd beépíti.

Galéria12 képPusztuló hotelek Keszthelyen

Más út is létezik, ez a cégfelvásárlás. Korábban Mészáros Lőrinc jelentős kemping-csomaghoz jutott, amikor egyik érdekeltsége felvásárolta az egykori SCD-portfólió ezen részét. A BÉT-en jegyzett és Tiborcz István érdekeltségébe tartozó Appeninn Nyrt. 2019-ben jutott például a balatonvilágosi Club Aliga óriási komplexumához. Ott jártunkkor, február közepén, már javában serénykedtek az alvállalkozói, akik megkezdték a bontást. Már idén nyárra korszerűbb strandot, három éven belülre pedig egy új kikötőt, parti éttermet és egy 150-200 szobás szállodát, üzleteket, sportpályákat és kávézókat is ígért a társaság. Mindehhez a Kisfaludy programból pénzügyi támogatást is kér. Meglepetés lenne, ha nem kapna.

Mészáros Lőrinc érdekeltségébe tartozó cégek Keszthelyen is igen aktívak voltak az elmúlt pár évben. Megvették a lerobbant Helikon szállodát és ott egy négycsillagos hotelt nyitnak valamikor a következő két-három évben. A szálloda előtt egyelőre csak egy látványterv plakátja fogadja az arra járót, de ezen semmilyen fontos adat nincs, például arról, hogy ki a beruházó, a kivitelező és mikor lesz a tervezett átadás. A Helikon mellett lévő két telken a tervek szerint élményfürdőt fognak kialakítani és nem kizárt egy másik szálloda felhúzása sem. Úgy tudni, ez is Mészáros-érdekeltségű projekt lesz.

Módosul az állami stratégiai terv

Az állami és önkormányzati vezetőket tömörítő Balaton Fejlesztési Tanács 2020. februári ülésén hozzáfogott a 2030-ig szóló stratégiai fejlesztési program élethez igazításához, igaz, még csak az irányelvek szintjén. A részletes feladatokat várhatóan május-júniusban kezdik kidolgozni, arra hivatkoztak, hogy meg kell várni, mennyi forrás jut az országnak az új EU-költségvetésből. A 2016-os balatoni kormányhatározat szerint 263,7 milliárd forintos uniós forrásból megvalósítandó fejlesztéseket támogatnak. Ennek a pénznek a túlnyomó részét már el is költötték az önkormányzatok és a különböző vállalkozások.

De nem feltétlenül a pénzen múlik a Balaton jövője, sokkal inkább azon, hogy érvényesül-e a vállalkozók nyomása még az előtt, hogy esetleg szigorítanák a helyi építési szabályokat. A módosítások/könnyítések ellen heves a civil tiltakozás, aláírásgyűjtés is kezdődött a nádirtás, a szabad strandok megszüntetése és az egyre kiterjedtebb építkezések ellen.

FEJLESZTÉSI  ELVEK A BALATONNÁL

(részlet, forrás: Balaton Fejlesztési Tanács)

• A táji, természeti, kulturális örökség értékek megőrzése
• Átgondolt beruházások a fenntartható fejlődésért
• A parttól távolabbi települések fejlődési feltételeinek javítása, a területi fejlettségbeli különbségek csökkentése
• A térség rendezési tervével összhangban lévő területhasználati elvek érvényesítése
• Barnamezős területek hasznosítása
• Turisztikai termékek és szolgáltatások összehangolt fejlesztése
• Környezetbarát térségi közlekedési rendszer kiépítése

Régi és új vadászok körözhetnek a parthoz közeli sávban azért is, mert a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. a napokban ismét nagy értékű ingatlanokat hirdetett meg az elektronikus aukciós rendszerben. Továbbra is alkalmazzák a tavaly bevezetett csomagszerű értékesítési módszert, így például ismét kalapács alá kerültek balatonszemesi, szántódi és siófoki üdülők, több mint 1 milliárd forint értékben.

Újra licitálhatnak a jelentkezők a Balatonőszödön korábban kormányzati üdülőként használt közvetlen vízparti, csaknem 20 hektáros, több ingatlanból álló üdülőkomplexumra is. Az MNV azzal érvelt, hogy ezek a vagyonelemek nem látnak el közfeladatot, így állami tulajdonban tartásuk sem vagyonpolitikai, sem költséghatékonysági szempontból nem indokolt.

A 2019 nyarán az Országgyűlés által tárgyalt törvénytervezet szerint a balatoni közterületek fennmaradása és új közterületek kialakítása hosszú távon csak úgy biztosítható, ha minél több ingatlan válik az önkormányzat vagy az állam tulajdonává. Ennek érdekében a nem közterületi ingatlanoknál elővásárlási joga van az államnak vagy az önkormányzatnak. Egyelőre nem tudni, mennyi ingatlant érint ez a rendelkezés.

Kibúvó lehet azonban, hogy a kormányzat eltérően is rendelkezhet a legnagyobb beépítettség és a beépítési magasság ügyében. Ez pedig utat nyithat a településrendezési tervekben megszabott paraméterektől való eltérés előtt is és növelheti az átlagosnál nagyobb és magasabb épületek számát közvetlenül a tó partján.

De nem csupán magas épületek nőhetnek ki "váratlanul". Egyes kikötőket is túlzó méretűre terveznek errefelé. Ennek eddig nem sok önkormányzat szabott gátat. Siófok önkormányzata viszont megtette: megfellebbezte a széplaki, ezüstparti kikötő vízjogi engedélyére vonatkozó döntést – közölte az Indexszel az önkormányzat. A lap szerint a helyiek és nyaralótulajdonosok attól tartanak, hogy a beruházás tönkretenné a szomszédos szabadstrandot. A város vezetése jogszerűtlennek tartja az Országos Katasztrófavédelmi Hatóság határozatát, ami vízjogi engedélyt adott a vitatott balatonszéplaki kikötő bővítését tervező cégnek. Az önkormányzat szerint 2019-ben konkretizálódott, hogy Siófok széplaki városrészén található, 40 férőhelyes kis kikötőt milyen módon tervezi bővíteni a jelenlegi tulajdonosa. A Balaton védelmében, az építkezés ellen, tiltakozó lakossági fórumot is tartottak - emlékeztetett a lap.

Balatonfüredi fejlesztések

• kikötő a Füred Campingben (2 Mrd Ft.)
• új csomópontok a 71-es út városi szakaszain
• a Forrás Sport Park fejlesztése (1,5 Mrd Ft.)
• folytatódik az Aranyhíd sétány kiépítése
• Esterházy kastély felújítása
• önkormányzati kemping fejlesztése (4 Mrd Ft.)
• új strandszakaszok megnyitása

A hotel bizniszbe nem csupán a központilag jól pozicionált hazai nagyvállalkozók csapnak bele. Ott akar lenni a parton az Avalon hotelek tulajdonosa is: épp pár hete közölte, hogy Zamárdiban vagy Földváron szeretne újabb egységet nyitni. Kenesén a Telekom 91 szobás hoteljét a közelmúltban 3,3 milliárd forintért megvette egy titokban tartott vevő, aki fantáziát lát a felújításban. Gyenesdiáson egy német befektető tervez egy 200 szobás, ötcsillagos hotelt, de évek óta nincs haladás a projektben. 

 „Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet az idén januártól a szálláshelyekre vonatkozó ÁFA csökkentése. A piac vonzerejére utal, hogy megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újra pozicionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket.” – mondta Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég szakértője.

A Balatonra különösen érvényes az a megállapítása, hogy a jó megtérüléseket garantáló 230.000 euró/szoba ár csak a 100 szobánál nagyobb, négycsillagos szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben - az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammal számolva - 5 százalékos hozam reményében havi 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el. A Kisfaludy program újabb szakaszában egyébként pont a 100 szobánál nagyobb hotelek fejlesztésére különítettek el összesen 20 milliárd forintnyi állami támogatást. Pályázni 2020. március 31-ig lehet, a nettó projektérték 70 százalékának erejéig lehet támogatáshoz jutni.

A Balaton körüli kereskedelmi ellátottság látványosan javult az elmúlt 6-8 évben. Főleg a diszkont és szupermarket láncok kaptak erőre. Idén február közepén az üzletek számát tekintve a SPAR vezetett 18 egységgel, mögötte jócskán lemaradva a TESCO állt 11 üzlettel, majd a viszonylag új szereplők jöttek: Aldi 7, Penny Market 6, Lidl 5 egység. Az Aldinak Balatonfüreden, a Lidlnek Keszthelyen működik két áruháza, a SPAR Balatonföldváron duplázott, de például Siófokon négy egységet üzemeltet. A CBA furcsa elosztásban üzemeltet 8-at, ebből öt Keszthelyen és környékén található, de például sem Siófokon, sem Füreden nem jelent meg a honlapja szerint.

Klasszikus, nagy bevásárlóközpont csak a déli fővárosban van, a 10 ezer négyzetméter kiadható bérterületű Sió Plaza. A 2012-ben nyitott és akkor 5 milliárd forintba került házban 27 üzlet vagy étterem található, köztük néhány közép kategóriás nemzetközi láncé is. A belvárostól távol az M7-es autópálya és a 65-ös út találkozásánál a Park Center igyekszik levadászni az autós vásárlókat. Érdekesség, hogy ebben a városszéli, nem túl nagy (4600 négyzetméternyi bérterület) kiskereskedelmi parkban olyan bérlők is helyet kaptak, amelyek a plazában is nyitottak üzletet.

Nyolc éve működik a siófoki Fő téren épült Sió Plaza

Keszthely külterületén éppen 10 éve működik az Alpha Park nevű kereskedelmi park több, ismert közép kategóriás márka üzletével (18 bérlő, 14 ezer négyzetméternyi bérterület) egy hipermarket szomszédságában. Balatonfüreden a Tesco Marina Center viszi a prímet: a hipermarketen kívül méretes butiksor várja a vásárlókat.

címlapkép forrása: Mester Nándor