BALMIX - Miután a korábbi leggazdagabb ember életfogytiglani börtönbüntetést kapott, mi vár a kínai ingatlanóriásokra?

Kína kétszeres csapást mért ingatlanóriásaira 2026 augusztusában: az Evergrande alapítója, Xu Jiayin életfogytiglani börtönbüntetést kapott, Peking pedig betiltotta az előértékesítési rendszert, amely lehetővé tette a fejlesztők számára, hogy meggazdagodjanak a meg nem épített házak eladásával.

Együttesen egy olyan korszak végét jelzik, amely gazdagította az mágnásokat, de milliókat hagyott elsöprő adósságokban és befejezetlen lakásokban.

Kína ingatlanszektora két olyan pillanatot ért el 2026 augusztusában, amelyek akár az ország gazdaságtörténetébe is bevonulhatnak.

Augusztus 20-án a sencseni középfokú népbíróság nyilvánosan kihirdette elsőfokú ítéletét az Evergrande Csoport és alapítója, valamint többségi tulajdonosa, Xu Jiayin ügyében. Xu-t életfogytiglani börtönbüntetésre ítélték, miután több bűncselekményben is bűnösnek találták, többek között állami betétek illegális felhasználásában, adománygyűjtéssel kapcsolatos csalásban, értékpapír-kibocsátással kapcsolatos csalárd ügyekben, vállalati vesztegetésben és sikkasztásban. Emellett életfogytiglan politikai jogaitól megfosztották, és elkobozták minden ingó vagyonát. Az Evergrande és más ingatlancégek adósságválsága több millió lakásvásárlót érintett Kína-szerte. Xu visszaesése Kína leggazdagabb emberéből és börtönbüntetésre ítélése erős reakciót váltott ki a kínai társadalomban.

Nyolc nappal később, augusztus 28-án Kína lakásügyi minisztériuma, központi bankja és pénzügyi szabályozója, valamint más kormányzati szervek közösen közzétettek egy intézkedéscsomagot. Az intézkedések középpontjában az előre eladott lakások fokozatos kivezetése állt a kész ingatlanok értékesítése javára, valamint a fejlesztők forrásainak teljes körű, zártkörű felügyelete. Az a tény, hogy a két fejlesztés mindössze egy hét különbséggel történt, több mint véletlen egybeesésnek számított. Széles körben úgy vélik, hogy Peking hozta meg a döntést az ingatlanóriások, Kína leggazdagabb osztályának szabályozásáról az elmúlt 20 évben.

Az intézkedés súlyossága különösen nemzetközi szempontból szembetűnő. Miután 2008-ban kitört az amerikai subprime jelzálogpiaci válság, az Egyesült Államokban több mint 10 millió háztartás vesztette el otthonát árverés miatt, miközben az átlagos lakásárak 30%-kal csökkentek. Az amerikai kormány válaszul több mint 400 milliárd dollárnyi közpénzt juttatott a bankrendszerbe a Troubled Asset Relief Program (TARP) keretében. A pénz nagy része a pénzintézetek mérlegeibe áramlott, nem pedig az otthonukat elvesztő átlagos családokhoz.

Hajléktalanok tábora Los Angeles belvárosi felhőkarcolói közelében.

Az állami támogatásban részesülő amerikai pénzintézetek abban az évben továbbra is hatalmas bónuszokat fizettek a felsővezetőknek. A Merrill Lynch 3,6 milliárd dollár bónuszt fizetett a vezetőknek azon a napon, amikor a Bank of America felvásárolta, míg az American International Group 165 millió dollár bónuszt fizetett a pénzügyi termékekkel foglalkozó részlegének vezetőinek, miután több mint 170 milliárd dollár állami támogatást kapott.

Büntetőjogi felelősségre vonás tekintetében egyetlen jelentős Wall Street-i pénzintézet vezérigazgatóját sem küldték börtönbe a subprime válsággal kapcsolatos csalás miatt. Angelo Mozilo-t, a Countrywide Financial, az akkori legnagyobb amerikai jelzáloghitelező vezérigazgatóját az Értékpapír- és Tőzsdefelügyelet értékpapír-csalással és bennfentes kereskedelemmel vádolta meg. Végül 67,5 millió dollárt fizetett, anélkül, hogy beismerte volna a szabálysértést, és nem emeltek ellene büntetőjogi vádat. 2013-ban Eric Holder akkori amerikai főügyész azt nyilatkozta a Kongresszusnak, hogy egyes pénzintézetek olyan nagyok, hogy „ha büntetőjogi vádat emelünk ellenük, az negatív hatással lesz a nemzetgazdaságra, talán még a világgazdaságra is”. A média úgy foglalta össze a megjegyzéseket, hogy egyes intézmények „túl nagyok ahhoz, hogy börtönbe zárják őket”.

Az ingatlanbuborékok utóhatásaival szembesülve a két ország markánsan eltérő utat követett a közpénzek elosztásában és a büntetőjogi felelősségre vonás törekvésében.

Az előértékesítések kiindulópontot jelentenek Kína ingatlanadósság-válságának megértéséhez. Kínában a fejlesztők hagyományosan az építkezés megkezdése előtt, vagy csak az alapozás befejezése után adják el a lakásokat. A vevők előlegei és a bankoktól kapott jelzáloghitelek közvetlenül a fejlesztők számláira áramlanak, tőkét biztosítva a következő projektjeikhez. A nemzetközileg „terven kívüli értékesítésként” ismert modell olyan országokban is létezik, mint Ausztrália és Nagy-Britannia. De egyetlen nagyobb gazdaság sem vitte a modellt olyan szélsőséges helyzetbe, mint Kína. Viszonylag kevés saját tőkével a fejlesztők a vevők pénzét felhasználhatták otthonok építésére, földterületek megszerzésére, új projektek indítására és további földterületek megszerzésére, megismételve a ciklust. Az egyik legszélsőségesebb példa a Country Garden volt, amely elsőként bevezette a „456” néven ismert projektmenedzsment szabályt. A rendszer szerint a fejlesztőknek a földterület megszerzése után 4 hónappal meg kellett kezdeniük az előértékesítést, 5 hónapon belül be kellett szedniük az eladásból származó bevételt, és 6 hónapon belül új projektekbe kellett visszaforgatniuk a pénzt.

A Country Garden központja Shunde-ban, egy közepes méretű dél-kínai városban

Amikor a rendszert az 1990-es években bevezették, Kína egy főre jutó városi lakóterülete kevesebb mint 7 négyzetméter volt, és a városi háztartások közel fele nem rendelkezett megfelelő lakhatással. Az országnak gyorsan bővítenie kellett a lakáskínálatát. Az előzetes értékesítés drámaian csökkentette az ingatlanfejlesztők belépési korlátait. A következő három évtizedben Kína egy főre jutó városi lakásterülete körülbelül 40 négyzetméterre nőtt, míg az urbanizációs ráta kevesebb mint 20%-ról 67%-ra ugrott. Több százmillió ember költözött külön konyhával és fürdőszobával felszerelt otthonokba. Ez volt az életkörülmények egyik legnagyobb javulása az emberiség történetében.

A probléma az volt, hogy ez a mechanizmus nem állt meg a lakáshiány megoldása után. Az ingatlanárak emelkedésének üteme messze meghaladta a háztartások jövedelmének növekedését. A Kínai Társadalomtudományi Akadémia keretében működő Nemzeti Gazdaságstratégiai Akadémia 2019-es jelentése továbbá azt is kiszámította, hogy a kilences ár-jövedelem arány az a kritikus pont, ahol az ingatlanpiac gazdasági növekedésre gyakorolt negatív hatása meghaladja a pozitív hatását.

A jelentés szerint, amint ezt a számot túllépik, a magas lakásárak fogyasztásra és innovációra gyakorolt nyomása meghaladja majd a gazdasági növekedéshez való hozzájárulásukat. Kína ár-jövedelem aránya 2018-ban már elérte a 9,3-szorosát. A buborék csúcspontján, 2021-ben ez az arány Sencsen-ben 39-szeres, Pekingben 28-szoros, Sanghajban pedig 27-szeres volt.

Összehasonlításképpen Ren Zeping, az Evergrande Group korábbi vezető közgazdásza és csapata a „Lakásárak összehasonlítása a globális elsőrangú városokban” című tanulmányukban kiszámította, hogy a fenntartási költségek figyelembevétele és a hasznos alapterület alapján történő számítás után az arány London belvárosában körülbelül 18-szoros, New Yorkban 12-szeres és Tokióban is 12-szeres volt.

Az ingatlanárak szárnyalásának legnagyobb haszonélvezői az ingatlancégek tulajdonosai voltak. 2017-ben Xu Jiayin vezette a Hurun gazdagabb listáját 290 milliárd jüanos (körülbelül 42,92 milliárd dolláros) vagyonnal. Vagyona csak abban az évben 200 milliárd jüannal (körülbelül 29,60 milliárd dollárral) nőtt. Kína öt leggazdagabb embere közül három abban az évben az ingatlanszektorból származott: Xu az első, Yang Huiyan a Country Gardenből a negyedik, Wang Jianlin pedig a Wanda-ból az ötödik helyen végzett. Wang Jianlin vagyona 2015-ben tetőzött 220 milliárd jüannal (körülbelül 35,02 milliárd dollárral), amikor háromszor is vezette a listát. 2018-ban Xu vagyona elérte a mintegy 300 milliárd jüant (körülbelül 45,39 milliárd dollárt), ezzel Kína leggazdagabb emberévé vált. A részvényesek belső megtérülési rátája az ingatlanszektorban hosszabb ideig 20% felett maradt. Amikor kiadták a 2025-ös Hurun kínai gazdagabb listáját, Rupert Hoogewerf, a Hurun elnöke és vezető kutatója azt mondta: „Még hét évvel ezelőtt is a Hurun Top 100 listájának egyharmadát ingatlanfejlesztők tették ki.” Ez a szám világosan szemléltette az iparág vagyonteremtő erejét.

2012 márciusában Xu Jiayin, aki egyben a Kínai Népi Politikai Konzultatív Konferencia (CPPCC), Kína legfőbb politikai tanácsadó testületének tagja is volt, egészen a CPPCC megnyitó ünnepségéig ügetett. A derekán viselt több ezer jüan értékű Hermès öv abban az évben az „Övtestvér” becenevet hozta neki.

Amikor az Evergrande 2021-ben fizetésképtelenné vált, teljes kötelezettségei meghaladták a 2,4 billió jüant, azaz körülbelül 330 milliárd dollárt, és több mint 200 várost és országszerte nagyjából 6 millió befejezetlen kereskedelmi ingatlant érintettek. A China Index Academy által összeállított projektadatok szerint az Evergrande 1322 projekttel rendelkezett, amelyek közül több mint 1300-at felfüggesztettek. Körülbelül 1,62 millió otthon maradt átadatlanul, ami nagyjából 6 millió lakástulajdonost érintett. Ezen családok többsége több generáció által felhalmozott megtakarításokat költötte el az előlegek kifizetésére. Továbbra is fizették havi jelzáloghitel-törlesztőrészleteiket, annak ellenére, hogy az általuk megvásárolt otthonok talán soha nem készülnek el.

A közép-kínai Xinxiang-ban, egy közepes méretű városban található Evergrande „Yuhu Tianxia” nevű lakóparkja az egyik legszélsőségesebb befejezetlen lakásépítési projekt a vállalat adósságválsága közepette, ahol csak egy luxus bejárati kaput építettek, több mint 2000 lakástulajdonost pedig a nem létező otthonok jelzáloghiteleinek rémálmába taszítva.

Több mint 720 milliárd jüant (körülbelül 111,61 milliárd dollárt) gyűjtöttek össze elővételben, ami átlagosan 450 000 jüant (körülbelül 69 759 dollárt) jelent lakásvásárlónként. Cserébe kopár építési területek sorakoztak, amelyekből csak alapzatok és acélbetétek álltak. Egyes városokban a lakástulajdonosok kollektív jelzáloghitel-fizetési leállásokat szerveztek, megtagadva a meg nem épített házak hiteleinek további visszafizetését. Ez volt a legnagyobb ilyen jellegű fogyasztóvédelmi kampány a kínai ingatlanpiac kereskedelmi forgalomba hozatala óta.

Az ingatlanbuborék okozta problémák kezelése érdekében a központi kormányzat fokozatosan számos intézkedést vezetett be. 2022-ben elindított egy különleges kampányt „lakásszállítás garantálása” néven, amelynek keretében közpénzeket használnak fel a leállt projektek építésének újraindítására. Eddig több mint 1,4 billió jüant különítettek el különleges alapból a kampányra (körülbelül 204,78 milliárd dollárt), több mint 3,2 millióból leállt Evergrande projektet valósítottak meg. 2025 júliusában a kínai Legfelsőbb Népi Bíróság egy bírói értelmezést adott ki, amely egyértelművé tette, hogy a saját használatra szánt házak tulajdonosai elsőbbséget élveznek az adósságtörlesztésben. Követeléseik megelőzik a bankhiteleket és az építési kifizetéseket. Ez azt jelenti, hogy amikor egy fejlesztő csődbe megy, a hagyományos lakásvásárlók elsőbbséget élveznek a pénzügyi intézményekkel szemben a megvásárolt otthonok biztosításában.

Az egyik leállt Evergrande lakótelep átadási ünnepsége.

Az augusztus 28-án bejelentett új szabályozási csomag tovább megy. Az újonnan árverésre bocsátott lakótelkek esetében a fejlesztőket arra ösztönzik, hogy a befejezett otthonok értékesítését részesítsék előnyben, ami azt jelenti, hogy az ingatlanokat csak az építési munkálatok és az ellenőrzések befejezése után lehet értékesíteni. Azoknál a projekteknél, amelyek továbbra is előértékesítést alkalmaznak, a fejlesztőknek meg kell várniuk, amíg a fő szerkezet elkészül, az értékesítés megkezdése előtt. A vevők által teljesített összes befizetést felügyelt bankszámlákra kell befizetni, és a fejlesztők a projekt befejezése előtt nem férhetnek hozzá. A fejlesztőknek a saját forrásaikat is fel kell használniuk a föld megszerzéséhez, és tilos számukra a vevők előlegeinek átutalása.

Amikor a kínai tőzsdék augusztus 31-én, hétfőn megnyitottak, az ingatlanrészvények rövid ideig emelkedéssel nyitottak, de hamarosan zuhantak. Négy vezető ingatlanfejlesztő – a China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings, a Poly Developments and Holdings, a China Vanke és a Gemdale – 8,8%-ot, 4,82%-ot, 0,63%-ot és 2,16%-ot esett.

Egy szeptember 2-án közzétett jelentésben a Morgan Stanley China ingatlanpiaci elemzője, Zhang Yongtian becslése szerint, ha a befejezett lakások értékesítését szigorúan betartanák, a fejlesztők belső megtérülési rátája a projekteken körülbelül 22%-ról 4-5% közé esne. A jelentés becslése szerint a kereskedelmi lakáseladások 35%-kal csökkenhetnek éves szinten 2028-ra. A Citigroup egy nagyjából ugyanebben az időben kiadott jelentésében úgy becsülte, hogy a fejlesztőknek 70-120%-kal több saját tőkét kellene befektetniük a hasonló értékesítési volumen fenntartásához.

Az értékesítés előtti finanszírozás eltűnése azt jelenti, hogy a fejlesztők a továbbiakban nem támaszkodhatnak gyakorlatilag nulla költségű ügyfélfinanszírozásra. Az építési ciklusok a korábbi 6-9 hónapról 2-3 évre hosszabbodhatnak meg. Számos magas eladósodottságú fejlesztő ezért valószínűleg kiszorul a piacról, míg a túlélőknek vissza kell térniük az építőipar alapjaihoz, és a termékminőség és a költségellenőrzés révén kell majd pénzt keresniük.

Mi várható a kínai ingatlanóriások számára?

A bíróság megállapította, hogy 2016 és 2021 között Xu arra utasította az Evergrande-ot, hogy folyamatos pénzügyi csalásokkal duzzassza fel a vagyonát és rejtse el a kötelezettségeit. A vállalat illegálisan elnyelte az állami betéteket és adománygyűjtési csalást követett el, megvesztegetéssel szerzett irányítást a pénzügyi intézmények felett és illegálisan hitelhez jutott, valamint osztalékfizetés ürügyén elsikkasztotta a vállalati vagyont.

Az Evergrande Groupot 8,82 milliárd jüan (körülbelül 1,29 milliárd dollár), az Evergrande Real Estate Groupot 7 milliárd jüan (körülbelül 1,02 milliárd dollár) bírsággal sújtották, további 56, az ügyben érintett személyt pedig 18 évtől egy év 10 hónapig terjedő börtönbüntetésre ítéltek.

Ma Guangyuan közgazdász az ítélet napján azt írta, hogy az az állítás, miszerint az eset egy korszak végét jelenti a kínai ingatlanpiacon, önmagában is alábecsülné az eset figyelmeztetését és jelentőségét. Egy olyan érzékeny pillanatban, amikor Kína ingatlanszektora a régi modelljéről egy újra vált, a volt kínai leggazdagabb emberre kiszabott rendkívül súlyos büntetést széles körben figyelmeztetésként értelmezték, amelynek célja egyértelműen túlmutat Xu Jiay-in.

Ennek ellenére a kínai ingatlanszektor átalakulása korántsem teljes. Még mindig 300.000-400.000 Evergrande otthon vár átadásra, miközben számos ingatlanfejlesztő továbbra is küzd az adósságátütemezéssel. A földeladásból származó bevételek, amelyekre a helyi önkormányzatok régóta támaszkodnak, szintén tovább csökkennek.

De az előértékesítések mára kihalnak a porondról, a kész lakások eladása válik a főáramlattá, a fejlesztők a pénzügyi szereplőkből visszatérnek az építői szerepükbe, a lakhatás pedig a spekuláció tárgyából visszatér a lakóhely funkciójába. Xu Jiayin képe, amint rabruhában áll a vádlottak padján, és amelyet az augusztus 28-án közzétett vastag politikai dokumentum mellé helyeztek, talán a legpontosabb lábjegyzet a kínai ingatlanszektor elmúlt 20 évéről.

Referenciák

https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/509281.html

http://www.cass.cn/xueshuchengguo/jingjixuebu/201906/t20190624_4922568.shtml

https://k.sina.cn/article_1909698584_71d3b01801901aq5o.html

https://news.futunn.com/en/post/78928467/citi-mainland-china-s-existing-home-sales-to-face-initial?level=1&data_ticket=1789013941873429

https://stcn.com/article/detail/4161508.html

https://www.stcn.com/article/detail/4155726.html

http://www3.xinhuanet.com/fortune/20260903/ff4401587f2c4fc1bc691ec9c7824ab6/c.html

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/gzdt/art/2025/art_c1719472587343089cd5f676addfaf75.html

https://companies.caixin.com/2018-04-13/101234053.html

https://www.hurun.net/en-us/info/detail?num=4IUOJSIJ87JN

https://finance.sina.cn/2026-08-20/detail-inininyncn1940690.d.html