A lakhatási válság napról napra egyre nagyobb probléma, melyre számos lehetséges megoldást terjesztettek már elő. Ilyen megoldást jelenthet az a lakásszövetkezeti modell is, mely Nyugat-Európában már stabilan gyökeret vert a lakhatási megoldások körébe, köztük Svájcban (Mundrucz, 2021) és Németországban is.

Németországban körülbelül 2000 lakásszövetkezet működik, közel 3 millió taggal. Ezek a szövetkezeti lakások (mintegy 2,2 millió lakás) a bérlakás-állomány kb. 10%-át teszik ki (Crome, 2007).

E lakásszövetkezetek lényeges részét teszik ki a lakásállománynak, és emberek millióinak biztosítanak lakhatást, megfizethető áron.

A bérlői lakásszövetkezet modellje

E szolidáris lakhatási modell a közösségi lakhatás, a közösségi megosztás eszmeiségén alapul.

Alulról szerveződő intézményekként céljuk, hogy hosszú távon megfizethető, minőségi, stabil lakhatást biztosítsanak tagjaiknak.

A modell célcsoportját azok képezik, akik mind a piaci, mind az állami lakhatási megoldások köréből kiesnek: például alacsony keresetűek, diákok és egyedülálló szülők. Ennek eszköze, hogy az ingatlanokat kivonják a piacról és közösségi tulajdonba veszik (Jelinek–Pósfai 2020). A hangsúly a közösségi tulajdonon van, ugyanis ez korlátozza a lakhatás biztosításának piaci logikáját. A közösségi tulajdon célja, hogy e lakhatási forma ne külső szereplők (a hitelezők, a bankok, a befektetők) tőkefelhalmozását szolgálja, hanem a tulajdonosközösséget gyarapítsa azzal, hogy az ingatlanokat tartósan kivonja a lakáspiacról, és a spekuláció lehetőségétől is védelmet nyújt.

Lehetőséget ad, hogy a tulajdonosközösség a meglévő erőforrásait összegyűjtse és hatékonyabban tudjon becsatornázni külső erőforrásokat is, ezzel pedig fel tudjon halmozni annyi tőkét és erőforrást, amivel közös ingatlantulajdont tudnak szerezni. Ez a logika megerősíti az önrendelkezés alapját is, és ugyanolyan biztonságot nyújt, mint a magántulajdon, csak közösségi alapon (Pósfai, 2019).

A szövetkezeti jelleg nemcsak a jogilag szövetkezetként működő szervezeteket foglalja magába, hanem mindazon szervezeteket, amik a szövetkezetiség alapvető elveinek megfelelően működnek. Ezek közé tartozik a közös tulajdon, és közös felelősségvállalás, a tagok gazdasági szerepvállalása, a demokratikus működés, és az elköteleződés a fenntartható, közösségi fókuszú működés mellett. E lakásszövetkezetek nemcsak szolgáltatást nyújtanak, hanem a tagok aktívan részt is vesznek az ingatlanok fenntartásában, felépítésében és felújításában, valamint a közösségi életben is. (Közös eseményeket szerveznek, közös szabadidős tevékenységeket végeznek, segítséget nyújtanak egymásnak, együttműködnek).

Az ingatlanok tehát szövetkezeti tulajdonban vannak, a lakók csakis a szervezeti tagságukon keresztül tulajdonosok, ezzel garantálható lakhatásuk megfizethetősége. A projekt indulásakor a tagok az ingatlan megvásárlásához szükséges tőkét az önerőn túl, különböző hitelek, kölcsönök formájában összegyűjtik, majd a hónapról-hónapra befizetett bérleti díjakból törlesztik.

A modell többféle módon is finanszírozható, a legnépszerűbb valamilyen bankhitel. Nyugat-Európában jellemző, hogy etikus bankok finanszírozzák meg, szem előtt tartva a projekt társadalmi hatását is. Ezek általában alacsony hozamú, hosszú távon megtérülő, de mindenképpen kiszámítható befektetések. A projekteket megfinanszírozhatják különböző kisbefektetők és nagyobb, intézményes szereplők is, megvalósulhat valamilyen társadalmi szervezet részvételével, továbbá filantróp szervezetektől adományjellegű hozzájárulás is jellemző.

A modell elterjedéséhez azonban a leghatékonyabb az önkormányzati, illetve az állami támogatás lenne, melyet nemcsak államilag támogatott hitelekkel, hanem olcsóbb ingatlanhoz vagy telekhez jutással, illetve a projektek megvalósítását segítő intézmények felállításával is elérhet. E lakhatási megoldás elterjedéséhez szintén előnyös, ha hálózatba szerveződve tudnak működni egy ernyőszervezet alatt.

A hálózatosodás elősegíti az ingatlanok tartós kivonását a piacról, a megfizethető lakbérek fenntartását, illetve a támogató közpolitikai intézkedések elkészítését is.

A résztvevők az ernyőszervezettől finanszírozási, jogi és érdekvédelmi munkában is segítséget kapnak, és nem mellesleg ezáltal maga a modell is népszerűsödhet (Jelinek–Pósfai, 2020). A lakásszövetkezetek sok esetben alulhasznosított ingatlanokátalakításával jönnek létre (például volt ipari épületekből, üresen álló irodaházakból stb.). Építészetileg azonban több formája is elképzelhető: lehet társasház, sorház, akár családi ház is. Az individuális lakhatásnál mindenesetre többet nyújt a közös terek, valamint a háztartási és ház körüli munkák megosztásával, mely segíti a közösségorientált életforma kialakítását (Jelinek–Pósfai, 2020).

A német szövetkezeti lakhatás története a kezdetektől napjainkig

A szövetkezeti lakhatás kibontakozása Németországban az 1860-as években indult meg. Az iparosodás és az ezzel járó vidékről városba irányuló migráció következtében a munkahelyek száma a városokban gyors ütemben növekedett, ami olyan lakáskeresletet eredményezett, melynek nem volt megfelelő kínálata. Erre jöttek létre a lakásszövetkezetek önsegélyező intézményekként. Az első szövetkezetet 1862-ben alapították (Häuserbau-Genossenschaft zu Hamburg); ezt követte 1878-ban a Flensburger Arbeiter-Bauverein, majd a hannoveri, 1885-ben alapított Spar- und Bauverein.

A szövetkezetek építésének történetének első 50 évében, 1918-ig a szervezeti kapacitás és a kezdeti tőke a polgárságtól származott. Mindazonáltal az ebben az időszakban létrejött lakásszövetkezetek túlnyomórészt munkáslakásokat építettek, miközben új lakásszövetkezetek is alakultak köztisztviselők és állami alkalmazottak számára. A lakásszövetkezetek kialakulása az első évtizedekben tehát nem a lakáskeresők önszerveződésének volt köszönhető.

A Német Birodalom 1918-as megszűnésekor összesen 1400 építőszövetkezet létezett. Az első világháború után ismét lakáshiány lépett fel, amelyben különösen az alsóbb osztályok lakáshelyzete volt bizonytalan. A korábbi évektől eltérően, 1918 után az első új lakásszövetkezeteket már nem felülről kezdeményezték, hanem maguk az érintettek alapították, akik közös célokkal összefogtak. Ennek eredményeként a lakásszövetkezeteket szakmai, szociokulturális és politikai tekintetben is közös vonások jellemezték.

Annak érdekében, hogy az építési költségeket alacsonyan tartsák, és egyáltalán lehetővé tegyék a lakásépítést, sok ilyen szövetkezet az építőipari önsegélyt alkalmazta, a hiányzó tőkét a tagok munkájával helyettesítette. 1928-ra a lakásszövetkezetek száma Németországban így több mint 4000-re emelkedett.

Az 1920-as évek tehát a szövetkezeti hálózat fejlődésének csúcspontját jelentették, a lakásszövetkezetek a lakásépítés meghatározó szereplőivé váltak. A náci hatalomátvétel 1933-ban azonban jelentős változásokat hozott a lakásszövetkezeteket illetően. A lakásszövetkezetek szabadon választott vezetői testületeit nemzetiszocialista személyek vették át, a meglévő szövetkezeti és lakásipari szövetségeket regionális monopolszövetségbe olvasztották, majd 1939 és 1942 között a szövetkezeteket összeolvasztották. Így a háború utánra Nyugat-Németországban már csak 1600 lakásszövetkezet maradt.

A lakásszövetkezetek fejlődését a háború után mind az egykori NSZK-ban, mind az egykori NDK-ban a meghatározóvá váló állami befolyás alakította. Nyugat-Németországban az újjáépítés és a szociális lakásépítés állami támogatással és kölcsönökkel valósult meg, mind a magántulajdonosok, mind a szövetkezetek segítségével, melynek eredményeképpen jelentősen bővült a lakásállomány.

Ezt a politikát a nyugat-német állam az 1980-as évekig megtartotta, amíg a lakáspiac bizonytalanabbá válása jelentősen csökkentette az új építések támogatását. Ennek eredményeképpen a meglévő lakásállomány felújítása fontosabbá vált. Kelet-Németországban 1954-től alakultak meg az első „munkáslakásszövetkezetek” (AWG), amelyek elsősorban nagyipari dolgozók lakhatását biztosították.

Ezen túlmenően az állam állandó használatra ingyenes telkeket biztosított (ez nem került szövetkezeti tulajdonba), valamint kamatmentes kölcsönöket nyújtott az építések 80%-ának finanszírozásához. Németország 1989-es újraegyesítése alapvetően változtatta meg a lakásszövetkezetek kereteit. Néhány új alapítás ellenére számuk viszonylag állandó maradt, valamivel 2000 alatt (Crome, 2007).

A Miethäuser Syndikat – a német bérlői lakásszövetkezet modellje

A német Mietshäuser Syndikat (MHS) egy olyan közös kezdeményezés, amely hálózatokat hoz létre a megfizethető lakhatás érdekében, és amely szakszervezeti modell alapján tanácsot ad az önszerveződő lakásprojekteknek.

1999-ben alakult, 22 év alatt 167 lakásprojektet valósított meg Németország-szerte (Miethäuser Syndikat, 2022).

Történetiségét tekintve, az MHS gyökerei 1980-as évek elejére, a freiburgi házfoglaló mozgalomig nyúlnak vissza. Ekkor jött létre az első pár MHS-ház a mozgalom tagjai által birtokba vett foglaltházak legalizálásával. A több évi szervezkedés után a 2000-es évekre sikerült kialakítaniuk azt a hibrid struktúrát, ami napjainkban is működik. A hálózatban több egyesület és gazdasági társaság működik együtt, melyeken keresztül biztosítják a demokratikus döntéshozatalt, a helyben, az érintettek által meghozott döntések (a szubszidiaritás) elvét, továbbá azt, hogy a hálózat tulajdonába került ingatlanokból ne lehessen magánhasznot húzni.

Németország stabil gazdasági helyzete, alacsony inflációs környezete, illetve etikus pénzintézetek jelenléte miatt a finanszírozási módok között gyakori a kifejezetten e célra szolgáló etikus banki hitelek, önkormányzati támogatások, valamint a házprojektek közötti pénzmozgás is (Jelinek–Pósfai, 2020). Újabban a kereskedelmi bankok is előszeretettel finanszíroznak lakhatási projekteket. A legtöbb bank szívesen veszi a jelzáloghiteleket, hiszen stabil bevételi forrást jelentenek számukra kevés kockázattal (általában 30-50 évre szóló alacsony kamatozású hitelt nyújtanak a lakásszövetkezeteknek). Ezen hitelek által a beruházások kb. 80-90%-a fedezve van.

Ez a fajta szolidáris finanszírozás a közvetlen kölcsönök révén nemcsak a tőkekiadásokat takarítja meg, hanem a bérleti díjakat is elviselhető szinten tartja.

Továbbá segít megoldani a nagyobb banki hiteleknél hiányzó saját tőke problémát is, mivel a közvetlen hiteleket elfogadják saját tőke helyettesítésére. Gyakran a szövetkezetiség eszméivel szimpatizálók is közvetlenül kölcsönöznek pénzt a projektekre, segítve azok megvalósulását. Ez azért is rendkívül kedvező, mert akik megengedhetik maguknak, általában vagy nagyon alacsony kamatot kérnek, vagy egyáltalán nem kérnek ellenszolgáltatást. Ehhez az MHS kiterjedt hálózata is nagy segítséget jelent (Miethäuser Syndikat, 2022).

Az MHS jogilag azonban nem szövetkezetként működik, hanem egyesületekből és Kft.-kből álló egy komplex jogi struktúra jellemzi (Jelinek–Pósfai, 2020). A házprojektek mindegyike önálló vállalkozás, ezek az ingatlanok tulajdonosai. Minden egyes projekt a korlátolt felelősségű társaság (angolul: LLC; németül: GmbH) jogi státuszával rendelkezik.

Így egyrészt minden ház szintjén, másrészt ernyőszervezeti szinten is van egy tagsági egyesület és egy ingatlant tulajdonló Kft. Ezáltal hatékonyan kombinálják a nonprofit társadalmi célokat a gazdasági tevékenységgel.

Bizonyos ügyekben, ha mondjuk az ingatlan eladásáról vagy átalakításáról van szó, akkor az MHS is szavazati joggal rendelkezik, a lakóközösség mellett. Tehát alapvető kérdésekben csak a két fél egyetértésével lehet dönteni, egyik fél sem szavazható túl. Azonban, hogy a bérlők önrendelkezési joga ne sérüljön, ami a házon belül történik (be- vagy kiköltözés, felújítás, lakbér mértéke), azt kizárólag a lakóközösség dönti el (Miethäuser Syndikat, 2022). Ez a komplex struktúra biztosítja, hogy egyszerre érvényesüljenek a lakók érdekei, illetve, hogy az ingatlanok a tágabb társadalmi célokat is szolgáljanak (Jelinek–Pósfai, 2020).

Jelenleg körülbelül 167 házprojekt tartozik az MHS hálózatába, valamint folyamatosan tervezés alatt állnak a következő megvalósítandó projektek. A szervezeti és a finanszírozási kérdések letisztulásával

az MHS hálózata rendkívül fontos részét képezi a német szolidáris lakhatási megoldásoknak, illetve a szolidaritáson alapuló mozgalmaknak is (Jelinek–Pósfai, 2020).

Szakszervezeti együttműködések

A szakszervezetiség történetében számos példa van arra, hogyan próbáltak a szakszervezetek a munkások munkán kívüli életében is támogatást nyújtani, segíteni például a lakhatásuk terén. Ezt tehetik politikai nyomásgyakorlással, vagy érdekvédelmi csoportokkal együttműködve, vagy akár lakhatási programokkal, illetve azok megfinanszírozásával, hogy segítsék a lakhatási problémák enyhítését.

Németország legjobb példája a szakszervezet és a lakhatás együttműködésnek a ver.di nevezetű szakszervezet, ami az ország második legnagyobb szakszervezete: közel 2 millió tagot számlál több szektorban, köztük a lakásszektorban is. A szakszervezet a megfizethető lakhatásért szövetségi szinten küzd. Céljuk többek között az állami és a nonprofit lakástársaságok, lakásszövetkezetek elősegítése, új megfizethető lakások építése, melyek felének álláspontjuk szerint szociális lakásnak kell lennie.

Követelik továbbá a magánbérleti szektor bérleti díjainak szigorúbb szabályozását, annak érdekében, hogy a bérleti díjak növekedését mérsékelje. Kiáll az állami, illetve önkormányzati lakások privatizációjának leállítása, az ingatlanspekuláció szigorúbb szabályozása mellett, valamint vállalati lakások létrehozása mellett. Szakképzett munkaerő hiányában e lakások felkínálása a munkáltatókat is vonzóbbá tehetik, miközben segítséget nyújtanak a dolgozóknak (Jelinek–Pósfai–Szabó, 2020).

Az MHS hálózatos kialakítása, valamint az együttműködés a szakszervezetekkel együttes erővel enyhíti a lakhatási problémákat; népszerűsítik a közösségi lakhatási megoldásokat, köztük a lakásszövetkezeteket is.

Összességében mindez példaként szolgál olyan országok számára is, mint Magyarország, ahol mindeddig még nem alakult ki, vagy éppen kialakulóban van ez a szolidáris lakhatási mozgalom.

Címfotó: Markus Spiske – Unsplash

Irodalom

Crome, Barbara (2007): Entwicklung und Situation der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland. Informationen zur Raumentwicklung, 4 (2007): 211–221.

Jelinek Csaba – Pósfai Zsuzsanna (2020): A bérlői lakásszövetkezeti modell Magyarországon. Budapest: Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont.

Jelinek Csaba – Pósfai Zsuzsanna – Szabó Natasa (2020): Szakszervezetek és lakhatás: Nemzetközi példák, hazai lehetőségek. Budapest: Friedrich Ebert Stiftung

Mietshäuser Syndikat (2022): https://www.syndikat.org/en/

Mundrucz Szilvia (2021): Megfizethető lakhatás Svájcban? A szövetkezeti modell válasza. Új Egyenlőség, 2021. január. 6. https://ujegyenloseg.hu/megfizetheto-lakhatas-svajcban-a-szovetkezeti-modell-valasza/

Pósfai Zsuzsanna (2019): Tulajdon, lakhatás, önrendelkezés. Új Egyenlőség, 2019. április 29. https://ujegyenloseg.hu/tulajdon-lakhatas-onrendelkezes/