Szerző: Patricia Huber[1]
Forrás: https://kontrast.at/leerstehende-wohnungen-strafe/
2021.november 19.
Bécs városa büntetést akar kiszabni az üresen álló lakásokra[2], hogy megakadályozza a lakások spekuláció miatti bérbeadását – különösen a meredeken emelkedő bérleti díjak idején. Justin Kadi város- és lakáskutató elmagyarázza, hogyan nézhet ki az üresedési adó, és hogy az adó beszedésével járó adminisztratív erőfeszítés nem haladhatja meg a haszon mértékét. Az interjúban beszél a lakásspekulációval kapcsolatos problémákról, Bécs erős non-profit lakásépítéséről, valamint a bérleti díjak és a bérek egymástól való eltávolodásáról.Bécs büntetést követel az üres lakásokért. Mi a célja ezzel?
Justin Kadi: Különbséget kell tenni az üres lakások különböző indítékai között. Az üresedési adó a lakások üresedéseinek egy bizonyos formájára vonatkozik, nevezetesen az úgynevezett „befektetés miatti üresedésre”. Ez azt jelenti: amikor a befektetők lakást vesznek, és nem adják bérbe, mert elsősorban arra várnak, hogy néhány év múlva drágább áron adják el a lakást. A befektetők számára a lakások bérbeadása túl időigényes lenne. Számukra az ingatlan értéknövekedése a fontos. Ez a helyzet például az új épületek bizonyos szegmenseiben.
Ha ezt meg akarjuk akadályozni, akkor az üresedési adónak olyan magasnak kell lennie, hogy többé ne legyen vonzó üresen hagyni egy lakást, hogy a befektetők minden erőfeszítés nélkül spekulatív haszonra tehessenek szert a továbbértékesítés során. Legradikálisabb esetben az értéknövekedést olyan mértékben kell adó formájában elvonni, hogy a spekuláció már ne fizetődjön ki.
De vannak más lakás - megüresedési formák is, például amikor a lakások az épületszerkezethez képest túl rossz állapotban vannak, és fel kell újítani, mielőtt újra bérbe adnák. Ilyen esetben „piaci inaktív üresedésről” beszélünk. Egy másik forma a mobilitási tartalék. Erre minden lakáspiacon szükség van, mert az emberek költöznek, és szükség van üres lakásokra. A kutatók a lakások három-négy százalékának megfelelő mobilitási tartalékot tartanak szükségesnek.
ZÜRICHben már van üresedési adó
Hány üres lakás van jelenleg Bécsben?
Justin Kadi: Nincsenek pontos aktuális adatok. A felmérés módszertanilag is nagy kihívást jelent. Az egyik lehetőség a villanyóra adatainak kiértékelése. Ha tudjuk, mennyit fogyasztanak átlagosan egy lakott lakásban, akkor az áramadatok alapján megállapítható, hogy valaki valóban lakik-e egy lakásban vagy sem. Ennek előfeltétele azonban a részletes villanyóra-adatokhoz való hozzáférés a háztartások szintjén. Ezek az adatok azonban gyakran nem állnak rendelkezésre.
Egy másik módszer a lakások és a bejelentkezési statisztikák összehasonlításán alapul. Azok az apartmanok, amelyekben nincs senki bejelentve, üresek. Ennek a módszernek is vannak hiányosságai, mivel nem mindig minden személyt jelentenek be korrekt módon, de ez megbízható közelítést ad az üresedés nagyságáról.
Ha a politika akarja, bevezethetné a lakástulajdonosok kötelező bejelentését is. Akkor évente egyszer be kellene jelenteniük, hogy ki lakik a lakásukban. Ha nem tudják igazolni, hogy a lakás lakott, akkor az üresedési adót kell fizetniük.
Ez megvalósítható?
Justin Kadi: Ez egy adminisztratív erőfeszítés, de vannak olyan városok, mint Zürich, ahol vannak ilyen adók. Bécsben is volt 1985-ig üresedési adó. Az Alkotmánybíróság azonban hatályon kívül helyezte, mert megállapították, hogy Bécsnek nincs hatásköre ilyen szabályozásra. Az a kérdés, hogy az ilyen díjból származó előny mennyiben haladja meg a beszedésével járó adminisztratív erőfeszítést.
A bérleti díjak rohamosan emelkednek. A központhoz közel lakók magas felárat fizetnek.
Bécsben van gond a lakásspekulációval?
Justin Kadi: A magánbefektetőknek nagyon korlátozottak a lehetőségei, hogy a bécsi lakáspiacon vásároljanak, és ott gyorsan pénzt keressenek. Például azért, mert a bécsi lakáspiac nagy része a nonprofit szektorban van. Az összes lakás 44 százalékát jelenleg Bécs városa és nonprofit szervezetek kezelik. Ez erősen korlátozza a magánbefektetők lehetőségeit. Ugyanakkor az 1990-es évek elejéig nagyon merev bérleti törvény volt, amely csökkentette a magánbérlakás-piacon a befektetések jövedelmezőségét.
Bécsben a lakások mindössze egyharmada magán bérlakás[3]. Ez az arány viszonylag stabil maradt az elmúlt 20 évben. A magánszektor azonban a lakáspiac azon része, ahol a legnagyobb a lakbérek növekedése.
Ez összefügg a bérleti jog 1994-es változásával is. Akkoriban megkönnyítették a bérbeadók számára a bérleti díjak emelését, a magasabb hozam elérése érdekében[4]. Majd a pénzügyi válság hatására rengeteg olyan tőke szabadult fel, amely a tőzsdéktől távol kereste a jövedelmező befektetési lehetőségeket. – jelentős részük többek között a magánbérlakás-piacra áramlott. Az ágazat beruházási dinamikája ennek megfelelően magas volt az elmúlt 10 évben.
A BÉRLÖK JOGAI AZ ÉVEK FOLYAMÁN EGYRE BARÁTSÁGTALANABBAKKÁ VÁLTAK A BÉRLŐK SZÁMÁRA
Pontosan mi változott a bérleti jogban 1994-ben?
Justin Kadi: 1994-ig a bérleti díjat egyértelműen a lakás felszereltségi kategóriája határozta meg, A, B, C vagy D kategóriákban. A meglévő bérleti szerződésekben az inflációtól eltekintve alig lehetett emelni a bérleti díjat, és a határozatlan idejű bérleti szerződés volt az irányadó. A bérbeadóknak alig volt esélyük a bérleti szerződés felmondására, és arra, hogy új lakásbérlőnek drágábban kiadják a lakást. 1994 óta határozott ideig - három, öt vagy tíz évre - lehet lakást bérelni.
Bécsben ma az új bérleti szerződések kétharmada határozott időre szól. Ez jelentős hátránnyal jár a bérlők számára, mivel a szerződések a meghatározott idő elteltével lejárnak, és az új szerződéssel gyakran emelkedik a bérleti díj.
A bérleti díj megállapítása is előnyösebb lett a bérbeadók számára: Az új rendszerben bázis bérleti díj van, amelyet az ún. irányérték határozz meg. Ezen felül felárak vagy kedvezmények kérhetők. Többek között ilyen a lakás elhelyezkedésének felára. 1994-ig csak a lakás berendezésétől függött a lakás bérletének összege. A lakás elhelyezkedésétől függő felárakkal most a lakás környezete is bérleti díjat meghatározó tényező lett. A gyakorlatban a lakásbérleti díjak azóta sokkal inkább a földárak alakulásához igazodnak. Ennek eredményeként a föld piaci árának emelkedéssel együtt emelkednek a bérleti díjak. A meghatározott idejű lakásbérlettel a bérbeadók sokkal könnyebben tudják folyamatosan emelni a bérleti díjakat.
Milyen magasak ezek a lakás elhelyezkedésétől függő helyfelárak?
Kadi: Bécsben a város által kibocsátott helyfelár-térkép alapján vannak ajánlások a lakás elhelyezkedésétől függő felárakra. 8 kategória van. 1994-ben a legfelső helyszíni felár négyzetméterenként 4 euró körül volt, jelenleg 12 euró felett van. Egy 100 négyzetméteres lakásért a város egyes részein új lakás bérlettel ma 800 euróval többet kell fizetni, mint 1994-ben. Csak a helyért. Ez is lényeges: A helyfelárak ott emelkedtek a leginkább, ahol eleve magasak voltak - azaz a belvárosban -, és a legkevésbé ott, ahol alacsonyak voltak. Emiatt a jobb fekvésű területek egyre kevésbé elérhetőek a kevés pénzzel rendelkezők számára.
Bécs aktuális helyfelár térképe, 8 kategóriában
Bécsi helyfelár térképe az alapköltségek maximális részarányával 2019. áprilisi állapot
szürke = 0,00 EUR átlagos elhelyezkedés (RichtWG § 2 Abs.3.)
fehér = 0,00 EUR (kb. 300,00 EUR/m2 hasznos terület)
halvány zöld = 0,66 (kb. 500,00 EUR/m2 hasznos terület)
rózsaszín = 1,49 EUR (kb. 750 EUR/m2 hasznos terület
bordó = 2,48 EUR (kb. 1.050,00 EUR/m2 hasznos terület)
sötét zöld = 3,63 EUR (kb. 1.400,00 EUR/m2 hasznos terület)
világos kék = 4,62 EUR (kb. 1.700,00 EUR/m2 hasznos terület)
sötét kék = 12,21 EUR (kb. 4.000,00 EUR/m2 hasznos terület)
Mi volt az oka annak, hogy a lakásbérleti jogot a bérbeadók előnyére változtatták meg?
Justin Kadi: A bérleti jog változása Ausztria-szerte történt, ez nem tartozott a tartományok, így Bécs város hatáskörébe sem. Utólag elmondható, hogy a bérbeadói érdekek képviselői nyilvánvalóan felülkerekedtek a bérlői érdekek képviselőivel szemben. De volt egy másik oka is a reformnak. A probléma akkoriban - Bécsben is - az volt, hogy a magán bérlakáspiac szerkezetileg viszonylag rossz állapotban volt, de viszonylag könnyen elérhető és olcsó volt. A magántulajdonosok gyakran nem akartak befektetni, mert bérbeadással nem tudtak sokat keresni. A bérleti törvény változásai egyben arra is kísérletet tettek, hogy a magántőkét vonják be a lakások felújításába - utólag megfelelő megtérüléssel. A pénzügyi válság óta azonban rengeteg tőke áramlott be a szektorba, és az új tulajdonosok sok esetben jelentősen emelték a bérleti díjakat.
A lakásbérletek néhány éven belül több mint 50 %-AL EMELKEDTEK
Milyen mértékben emelkedtek a lakásbérletek?
Justin Kadi: A TU-n (bécsi Műszaki Egyetem) a Der Standard -al együtt lakásbérleti monitort fejlesztettünk ki.
2008 és 2016 között 53%-kal emelkedtek a bérleti díjak a magánbérlakások piacán. Ez sokkal több, mint amennyivel a jövedelmek növekedtek
A legkevesebbet kereső 25%-ban található háztartások reáljövedelme ebben az időszakban még stagnált is. A magasabb keresetűek jövedelme nagyobb mértékben emelkedett, minden jövedelmi csoportban átlagosan 22%-kal. Ez lényegesen kevesebb, mint a bérleti díj emelkedése.
Ennek eredményeként sok átlagos jövedelmű ember kevésbé engedheti meg magának a magán bérlakást a város számos területén. Érezhetően csökkent a megfizethető lakások aránya a magánpiacon. Vizsgálatunkban a lakhatási költségekre fordítható bevétel 30%-a tekinthető „megfizethetőnek”. Ez standard érték a nemzetközi kutatásokban
Bécs városa új kategóriát vezetett be, a „támogatott lakhatást”. Az összes újonnan kijelölt nagyobb épületterület kétharmada támogatott lakhatásra van fenntartva
A probléma az, hogy az embereknek akkor is lakniuk kell, ha jövedelmük több mint egyharmadát lakásbérletre is kell kiadniuk. Cserébe csökkenteniük kell az élet más területeire fordított kiadásaikat, például étkezést, nyaralást vagy moziba járást. És ez meg is történik: egyre több háztartás költi bevételének egyre nagyobb részét lakásra.
Milyen ellenintézkedéseket lehet tenni, hogy a magánszektorban is újra megfizethető legyen a lakhatás?
Justin Kadi: Bécs különböző változtatásokat vezetett be. A város például megreformálta a helyfeláras térképet. Ennek következtében a javasolt helyfelárak a város egyes részein csökkentek. Bécs egy új kategóriát is bevezetett, „támogatott lakhatás”-t. Az összes újonnan kijelölt nagyobb építési terület kétharmada támogatott lakásépítésre van fenntartva, azzal a céllal, hogy ösztönözze ezt a szektort, és ez által több alternatívát teremtsen a magán lakáspiaccal szemben.
A lakásbérleti jogot szövetségi szinten kellene megreformálni. Ilyen reformot már számos koalíció bejelentett. Azonban egy átfogó reform, amely érezhetően javítaná a bérlők helyzetét, különösen a magánszektorban, jelenleg nincs kilátásban.
Justin Kadi város- és lakáskutató. A Bécsi Műszaki Egyetem posztdoktori hallgatója. Előtte az Amszterdami Egyetemen és a Bauhaus Egyetemen dolgozott Weimar-on. Fő kutatási területe a lakáspolitika, a dzsentrifikáció és a városi egyenlőtlenség.
++++++++
További cikkek a témában:
Üresedési adó: Bécs pénzbírságot követel az üresen álló spekulatív lakások után
https://kontrast.at/wien-leerstand-wohnungen/
Fordította: Naetar-Bakcsi Ildikó
[1] https://kontrast.at/author/patricia/
[2] https://kontrast.at/wien-leerstand-wohnungen/
[3] A „Gemeindewohnung“ , az egykori tanácsi lakásokhoz hasonlóan – intézményének köszönhetöen minden negyedik bécsi olyan bérlakásban lakik, amely Bécs városának tulajdonában és igazgatása alatt áll. Megj. ford.
[4] Az indok: hogy a magánbefektetők érdekeinek erősítésével több lakás épülhessen Bécsben…
[1] https://kontrast.at/wien-leerstand-wohnungen/
